Les principes du bail commercial

Les avantages du bail commercial

Les avantages du bail commercial sont multiples.

Tout d'abord la particularité du bail commercial est qu'il a une durée de 9 ans en principe, ce qui a l'avantage de sécuriser la situation de l'entreprise qui loue le local de commerce. De plus, son renouvellement peut être tacite. En cas de refus de renouvellement de la part du bailleur, le locataire a le droit à une indemnité d'éviction qui dépendra des conséquences économiques que le refus a engendré.

Un bail d'une plus courte durée est aussi possible pour ceux qui ne veulent pas s'engager sur le long terme afin d'observer l'avancée de leur activité et ainsi minimiser les risques.

Quelle est la durée légale d'un bail commercial ?

La durée légale d'un bail commercial est de 9 ans au minimum. Il existe des exceptions comme la durée pour des locations saisonnières et des baux dérogatoires.

Un bail commercial ne peut être conclu pour une durée indéterminée. La durée doit clairement apparaître dans le contrat.

La bail commercial est souvent nommé le bail 3 - 6 - 9 à cause des périodes triennales effectuées. Durant chacune de ces périodes, il est possible de demander congé.

Une location saisonnière est accordée pour une saison touristique au locataire qui ne souhaite louer le local commercial que durant la période où ses produits ou services sont les plus utilisés.

Une location intermittente permet au locataire de disposer du local commercial à tout moment de l'année mais seulement les jours où il effectue son activité. C'est, pas exemple, les jours de marché.

Un bail dérogatoire, ou de courte durée ou encore « bail précaire », permet aux parties de conclure un bail commercial pour une durée plus courte que celle prévue par la loi.

À savoir : les règles régissant ce type de bail sont plus protectrices pour le locataire

Attention : le locataire n'a pas de droit de renouvellement

Le bail commercial dérogatoire ou précaire

Le bail commercial dérogatoire ou précaire est une exception aux dispositions relatives à la durée applicable aux baux commerciaux (durée minimale de 9 ans). Ce bail aura pour durée maximale 3 ans.

Cette solution offre un avantage aux jeunes entrepreneurs puisqu'ils réduisent les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite. Le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement du bail et si le bailleur n'a pas souhaité le renouveler, le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail. Pour le bailleur cela représente aussi un avantage puisqu'il n'est pas obligé de verser une indemnité d'éviction (obligatoire dans le bail commercial classique si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat).

Conditions du bail précaire

Il est possible de conclure plusieurs baux précaires avec le même locataire mais la durée maximale reste de 3 ans. Il faut bien sûr que les deux parties aient exprimé clairement leur souhait de conclure ce type de contrat et non pas un contrat de bail commercial. Ce bail doit intervenir avant l'entrée dans les lieux du locataire. Par conséquent, il est impossible de conclure un bail précaire à la suite d'un bail commercial.

Depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être obligatoirement réalisé à l'entrée et à la sortie des lieux. Pour les baux antérieurs à cette date l'état des lieux de sortie doit être seulement effectué si un état de lieux d'entrée a été réalisé.

Attention: pas de durée minimale

Résiliation d'un bail commercial

Aucune des parties ne peut donner un congé anticipé avant la fin du bail. Si le locataire quitte les lieux avant cette date, il est quand même tenu de payer le loyer jusqu'à la fin du bail.

Attention: Si le locataire ne quitte pas les lieux à la fin du bail, le bailleur a 1 mois pour signaler son désaccord sinon le locataire bénéficie d'un renouvellement automatique. Dans cette situation le bail est présumé reconduit pour une durée de 9 ans comme un bail commercial et non plus comme un bail précaire.

Pourquoi bien décrire son local dans un bail commercial?

Lors de la rédaction d'un bail commercial, il est important de bien décrire les caractéristiques du local commercial mis en location pour pouvoir justifier du  loyer imposé au locataire.

Cela sert également de base pour le calcul des impôts locaux. Une révision de 2013 est venue simplifier le mode de calcul. On attend la prise en compte de ces révisions en 2016.

Calcul du loyer d'un bail commercial

Le calcul de la valeur locative d'un local commerical se fait en fonction :

• de l'état réel et représentatif du marché locatif
• de la nature et de la destination du bien louer puis selon les caractéristiques physiques

Attention : en 2017, la valeur locative sera actualisée annuellement par une commission départementale des valeurs locatives

Mode de calcul (tarif au m²)

• surface pondérée du local : superficie mesurée au sol, entre les murs ou séparations, et arrondie  au m² inférieur- on tient compte de l'utilisation des parties du local
• tarif par catégorie : grille tarifaire du secteur d'évaluation
• coefficient de localisation : situation géographique du local avec les évolutions (hausse ou baisse)

Uune partie affectée au stockage n'aura pas la même valeur qu'une partie essentielle au local (par exemple l'espace clientèle).

Détermination de la catégorie de local commercial

• local affecté à une seule activité : activité principale exercée dans le local
• local affecté à plusieurs activités : activité qui occupant la plus grande surface du local

Attention : si le local est vacant durant l'actualisation annuelle, la dernière catégorisation effectuée dans le local est prise en compte.

Cas particulier des locations commerciales de grande surface

Lorsqu'un local commercial a une surface supérieure à 2 000 m², une annexe verte (annexe environnementale) doit être incluse dans le contrat de location (bail commercial). Cette obligation incombe au bailleur. 

Contenu :

• description des caractères liés à l’énergétique des équipements et des systèmes des locaux loués. Par exemple : le type de chauffage, le type d'éclairage, etc
• la consommation réelle d'eau et d'énergie,
• la quantité de déchets générée.

À savoir : il est possible d'inclure dans cette annexe des obligations pesant sur le locataire et qui auront pour but de limiter sa consommation énergétique.

Comment changer l'activité d'un local dans le bail commercial ?

Changer l'activité d'un local dans le bail commercial nécessite dans un premier temps d'avoir obtenu l'accord préalable du bailleur et dans un second temps la despécialisation dudit bail.Avec l'accord préalable du bailleur et après avoir obtenu la déspécialisation de son bail.

Qu'est-ce que la déspécialisation ?

La déspécialisation plénière opère en cas de changement total de l'activité commerciale contenue dans le contrat de bail commercial original.

Au contraire c'est une déspécialisation simple si le locataire ne fait que compléter ou ajouter à son commerce, des activités complémentaires à son activité principale contenue dans le contrat de bail.