La loi ELAN recadre les locations meublées

L’objectif principal de la loi ELAN est de redynamiser le secteur du logement, notamment dans le parc social mais également dans le parc privé, et en particulier de favoriser la mobilité résidentielle et les locations meublées.

Le mercredi 25 juillet 2018 a marqué un nouvel acte dans la discussion autour du projet de loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dit loi ELAN). Après un débat prolongé de 24h, le Sénat a adopté le projet de loi en séance publique.

L'instauration du bail mobilité

Il s’agit d’un contrat de location de courte durée (de 1 à 10 mois) à destination des étudiants, apprentis, stagiaires, ou salariés mobiles (ou mission). Ce motif devra être mentionné et justifié dans le contrat. L’objectif de ce nouveau contrat est de faciliter l’accès au logement pour les jeunes.

Plusieurs points :

• Pas de dépôt de garantie nécessaire dans le bail; le locataire est garanti par VISALE
• Résiliation par le locataire possible à tout moment sans motif justificatif (1 mois de préavis)
• Avantages fiscaux pour le propriétaire sur les locations meublées
• Absence de clause de solidarité en cas de colocation

Le contrat établi dans un bail mobilité devra mentionner les éléments suivants  :

• La dénomination “bail mobilité”
• La durée du bail
• Le motif justifiant le bail mobilité

Précisions sur la garantie VISALE

La garantie VISALE fait suite à un accord entre l’Etat et l’association Action logement : En cas d’impayés du locataire, Action logement s’engage à payer le bailleur à la place du locataire qui devra ensuite se tourner vers l’association pour rembourser la somme due. Elle concerne les loyers et les charges impayé.e.s (hors dégradation locative) de la résidence principale du propriétaire :

• Cela pendant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayées pour les logements du parc locatif privé et 9 mensualités pour le parc locatif social;
• Dans la limite d’un loyer (C.C.) de 1500 € en Ile-de-France et 1300€ pour le reste du territoire (France métropolitaine et DROM).
• Pour les étudiants et alternants sans justification de ressources, le montant maximum des loyers garantis est de 800€ pour l’IDF et 600€ pour le reste du territoire.

Bénéficier de la garantie Visale

Pour pouvoir bénéficier de cette garantie Visale, une série de conditions doivent être réunies. D’abord, concernant le locataire :

• Il doit être âgée de 18 à 30 ans au plus (max 31ème anniversaire), étudiant ou alternant, salarié, entrant dans un logement ;
• Peut être un salarié du secteur privé de plus de 30 ans, quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) entrant dans un logement avant la fin de son contrat de travail et au plus tard dans les 6 mois de sa prise de fonction ou de sa mutation professionnelle.
• Un ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme d’intermédiation locative agréé (sauf dispositifs institutionnels de location/sous-locations financés par l’Etat ou les collectivités locales).
• Une personne issue des publics prioritaires d’Action logement, tout demandeur d’emploi depuis moins de 6 mois, âgé de plus de 30 ans et dont le dernier employeur était assujetti à la participation versée à Action logement.

Des conditions relatives au logement :

• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Loué vide ou meublé, situé dans le parc locatif privé (hors logement social), en métropole ou dans les DROM. Le logement peut appartenir à un bailleur personne physique, à une SCI familiale ou à une personne morale autre qu’un organisme HLM. Le logement ne doit pas être conventionné à l’APL ou avec l’Anah.
• Pour les étudiants, il est possible que le logement soit situé dans le parc locatif privé comme le parc locatif social. Ici, le logement doit être conventionné par APL.
• Sont exclus : les logements insalubres, les maisons mobiles, etc...

Des conditions relatives aux ressources du locataire :

• Taux d’effort du ménage ne doit pas dépasser 50%
• Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, il doit être compris entre 30 et 50%.
• Pour les étudiants alternants de 30 ou plus, garantie sera accordée sans justification de ressources (voir ci-dessus). Au delà des loyers plafonds, l’étudiant ou l’alternant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de ménages.

Les conditions relatives au contrat de bail :

• Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire
• Pas de conclusion possible entre membres d’une même famille
• Signature du bail dans le délai de validité du visa présenté par le locataire et après l’obtention du contrat de cautionnement
• Ne doit pas être couvert par d’autres garanties
• Doit comporter un loyer (C.C.) ne dépassant pas 1300€ (1500€  en IDF).

La loi ELAN encadre les locations AirBnB

Un autre point central de la loi ELAN concernant les contrats de location est la double dynamique d’intensification du contrôle et d’instauration de sanctions plus sévères à l’égard des location touristiques (ex : Airbnb). Ainsi:

• Les loueurs doivent enregistrer leurs logements auprès de leur mairie
• Doivent également déclarer le nombre de nuits louées dans la limite de 120 nuits par an.
• En cas de non respect de ces règles : 5000 à 10 000 € d’amende / les plateforme hors-la-loi : 50 000 € d’amende.

Entrèe en vigueur de la loi ELAN

Aujourd’hui, l’examen de la loi ELAN a été confié à une commission mixte paritaire qui doit se réunir le 12 septembre prochain. Cette commission sera composée de 7 députés et 7 sénateurs qui devront élaborer un texte de compromis entre les deux chambres du Parlement. Cependant, des éléments restent encore flous. C’est le cas de la question de l’encadrement des loyers : supprimé il y a peu par la cour administrative d’appel de Paris, le dispositif d’encadrement des loyers fera son retour dans la capital dès l’automne prochain, selon la mairie. La situation n’est pas aussi simple dans d’autres villes, comme Lille par exemple, où le retour de l’encadrement des loyers semble compromis par certaines dispositions de la loi Elan.

Plus généralement, force est de constater au regard des débats autour de la loi que celle-ci ne fait pas consensus, à la fois politiquement et juridiquement (certains juristes s’y opposent fermement, il en va de même pour certains urbanistes). Ainsi, rien n’est encore certain quant aux effets des mesures du texte final (des décrets d’application viendront préciser l’application effective de la loi au fur et à mesure).