L'indemnité d'éviction pour refus de renouvellement du bail commercial

Définition: L'indemnité d'éviction est une protection offerte à l'exploitant d'un bail commercial. En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, il devra verser une indemnité à l'exploitant pour compenser des pertes qu'il va subir.



Sous certaines conditions, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail commercial arrivé à échéance. Dans ce cas, il doit en informer par écrit l'exploitant et lui proposer une indemnité d'éviction.

Les conditions de l'indemnité d'éviction

L'exploitant commerçant ayant un droit au renouvellement de son bail commercial, l'indemnité d'éviction ne peut être écartée dans le bail. Le cas échéant, cette clause sera réputée non écrite.

Attention, l'exploitant perd son droit à réclamer l'indemnité d'éviction dans plusieurs cas et notamment ceux énumérés par l'article L.145-17 du Code de commerce:

• En présence d'un motif grave et légitime à l'encontre de l'exploitant. 
• En présence d'une insalubrité reconnue par une autorité administrative qui justifie une démolition partielle ou totale, ou si une occupation sans risque du local n'est plus possible. Dans ce cas, si le propriétaire reconstruit un immeuble comprenant des locaux commerciaux, l'exploitant aura un droit de priorité sur ce local
  

A l'inverse, l'exploitant est tout à fait légitime à rester dans le local tant qu'il n'a pas perçu l'indemnité d'éviction même après l'échéance du bail commercial, sauf clause contraire.

Le calcul de l'indemnité d'éviction

L'indemnité d'éviction permet de compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial.

Le législateur a précisé certains indices permettant le calcul de l'indemnité d'éviction telle que la prise en compte de la valeur marchande du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail s'il est supérieur à la valeur marchande.

En pratique, l’indemnité d'éviction peut être fixée librement par les parties même si la complexité de son calcul et les désaccords récurrents amènent en général les parties à faire appel à un expert.

Le montant de l'indemnité d'éviction doit être apprécié au jour du départ effectif du locataire ou à la date de décision du juge (lorsque l'exploitant se trouve toujours dans les locaux)

Attention, en plus de l'indemnité d'éviction stricto sensu, des indemnités accessoires peuvent se rajouter telles que des frais de déménagement, de réinstallation...