Les charges locatives dans le bail meublé

Les charges locatives

Les charges locatives dans le bail meublé seront payées par le bailleur qui va par la suite pouvoir les récupérer auprès du locataire.

Les charges locatives des parties communes dans une copropriété

Souvent prises en charge par le syndic, elles vont se répercuter sur le bailleur en fonction de sa quote-part dans la copropriété. Le bailleur par la suite va les récupérer sur les sommes avancées auprès du locataire. Par contre les charges qui profitent uniquement au bailleur ne sont pas récupérables.

Les charges locatives des parties communes dans une mono-propriété

Le bailleur va pouvoir récupérer les charges qu'il aura payé et qui profitent uniquement au locataire. Pour la répartition entre les différents locataires, il n'y a pas de règle soit qu'elle doit être le plus équitable possible. Généralement la répartition se fait en fonction de la surface du logement.

A noter: le mode de répartition ne peut être changé d'une année à l'autre.

Les charges locatives dans une maison individuelle

Le principe est de considérer qu'il n'existe pas d'espace ou de partie commune, alors le bailleur pourra récupérer les charges qui bénéficient au locataire dont il aura avancé les frais .

Les charges dans la location meublée: montant réel ou forfaitisé?

Les charges dans la location meublée peuvent être fixées selon deux formes : soit au montant réel, soit de manière forfaitisée.

Les charges dans la location meublée au montant réel

Les charges sont récupérées au montant réel et donnent lieu à une provision mensuelle. Cette provision peut être réajustée selon le montant réel des charges payées par le bailleur.

Les charges dans la location meublée au montant forfaitisé

Cette méthode vise à simplifier la mise en place des charges locatives. Le montant des charges est fixé à l'avance, il ne varie pas et ce, quelque soit le montant réel des charges. Le forfait peut être indexé annuellement tout comme le loyer mais il faut que cela soit prévu contractuellement.Ce montant doit couvrir toutes les charges car il n'est possible de demander au locataire un supplément en cas de charges plus élevées que le forfait.

Attention: la taxe d'enlèvement des ordures ne peut être réclamée de façon individuelle : autrement dit elle doit être comprise dans le forfait.

Il est possible de prévoir des charges forfaitisées et d'autres au montant réel.

L'exonération totale du revenu des locations meublées

L'exonération totale du revenu des locations meublées est possible dès lors que le bailleur remplit les conditions.

Par principe le bailleur ou propriétaire qui loue son bien est obligé de déclarer les revenus comme Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Cependant, Il existe des cas où le bailleur va bénéficier de l'exonération totale du revenu des locations meublées, c'est-à-dire qu'il n'aura pas à payer cet impôt. Pour cela il faut réunir les conditions suivantes:

• le logement meublé constitue la résidence principale du bailleur ou propriétaire
• le local concerné constitue la résidence principale du locataire
• le prix de la location demeure raisonnable.

Comment savoir si le loyer est raisonnable? En 2015 pour L'Ile-de France l'indice est de 184 €/m2/an, et de 135 € dans les autres régions. Ce chiffre est à multiplier par la surface loué puis divisé par 12 (si le loyer est payable de manière mensuelle).

Exemple: Si le logement loué est une pièce de 20m2 à Paris le loyer (hors charges) ne peut dépasser 306,6 € par mois [(184 * 20)/12].

A noter: s'il ne s'agit pas de la résidence principale du locataire alors cette location est soumise au régime fiscal applicable aux chambres d’hôtes et donc pour bénéficier de l’exonération, le loyer annuel ne doit pas excéder 760 €.

Attention: si le loyer est supérieur à ce plafond alors il faudra déclarer les revenus locatifs dans leur totalité au titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Travaux dans le logement meublé

Il faut savoir que les travaux dans un logement meublé, ne relevant pas des réparations locatives, sont à la charge exclusivement du bailleur, et cela indistinctement du fait qu'ils soient obligatoires ou non. Dans tous les cas, le bailleur doit les faire réaliser sous réserve d'en informer le locataire dans les formes prévues. Le bailleur doit effectuer les réparations urgentes et les travaux nécessaires au maintien en l'état du logement. Les améliorations des parties communes ou privatives ou les travaux visant à améliorer la performance énergétique restent facultatifs. Le bailleur doit envoyer au locataire une notification avant le début des travaux avec la nature des travaux et les modalités d’exécution.

A noter : une durée de travaux supérieure à 21 jours donne droit à une réduction du loyer au profit du locataire.

Le locataire effectue les réparations locatives ou d'entretien qui sont à sa charge. Elles s'étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu'à ses éléments d'équipement. Les travaux incombant au bailleur peuvent être effectués par le locataire, il est alors prévu une imputation au montant du loyer.

Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe sans l'accord du bailleur sauf en cas de gros travaux de transformation où l'accord écrit du propriétaire est nécessaire. Le propriétaire peut conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation ou exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire.

En cas de litige sur la nature des travaux, c'est le juge qui appréciera.