Garantie et caution dans les contrats de location

Le dépôt de garantie dans le bail de location

Le bailleur peut décider de demander un dépôt de garantie. Dans ce cas, il faut que le montant de celui-ci soit mentionné dans le contrat. Pour les logements vides, ce montant ne peut excéder 1 mois de loyer. Le dépôt de garantie n'est pas révisable en cours de bail.

Attention : si le loyer est payable avec au moins 2 mois d'avance, on ne peut pas exiger de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans les 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée. Le délai court à partir du jour de la restitution des clés par le locataire.

Quelle durée choisir pour la caution solidaire ?

La caution solidaire est un document distinct du bail de location qui engage un tiers (par une simple signature et, lorsque la caution est une personne physique, par la rédaction de quelques lignes manuscrites) à payer les loyers à la place du locataire si ce dernier ne s’en acquitte plus.

Il existe 2 types de caution solidaire pour le contrat de location de logement.

Caution solidaire à durée déterminée

Dans la grande majorité des cas, la caution est à durée déterminée. En effet, il est d'usage d'indiquer dans l'acte que la caution s'engage pour la durée du bail initial (soit trois ans en contrat de location non meublée - sauf dérogation - et un an pour le bail de logement meublé) et de son premier renouvellement, soit au total une durée de six ans (pour le bail de logement vide). Il est également possible de prolonger cette durée d'un renouvellement de plus, soit neuf ans en tout (pour le contrat de location de logement non meublé).

En revanche, il est déconseillé d'aller au-delà de cette durée. Le cautionnement solidaire pourrait alors être requalifié en garantie à durée indéterminée (voir suite de l'article).

Lorsque la caution est à durée déterminée, le contrat de cautionnement solidaire produira ses effets jusqu'à son terme, sans possibilité pour la caution de le dénoncer de manière anticipée. Seul le décès de la caution pourra entraîner la fin de l'engagement avant son terme. Ses héritiers resteront tout de même tenus des dettes existantes au jour du décès.

Caution solidaire à durée indéterminée

Dans le cadre d'un acte de caution à durée indéterminée, la caution pourra résilier son engagement unilatéralement et à tout moment, celui-ci s'interrompant alors à la fin du bail en cours. 

Ce contrat apparaît donc comme moins protecteur pour le bailleur mais plus avantageux pour la caution qui pourra dénoncer le contrat à tout moment.

Enfin, comme pour la caution solidaire à durée déterminée les héritiers de la caution resteront tout de même tenus des dettes existantes au jour du décès, si décès de la caution il y a.