Comment réviser le loyer en cours de bail commercial ?

Comment réviser le loyer en cours de bail commercial ?Il existe deux possibilités pour réviser le loyer durant le bail commercial : via la révision triennale (3 ans) ou via une clause d’échelle mobile.

Révision triennale

À la demande du bailleur ou propriétaire, le loyer peut être révisé dans un délai de 3 ans minimum à partir de la date d’entrée du locataire dans le local ou depuis la dernière révision du loyer. Le locataire peut également en faire la demande.

Une requête effectuée avant le délai de 3 ans est considérée comme nulle. Cette requête s’effectue par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Elle doit préciser le montant du loyer souhaité.

À noter : la date de la requête marque la date à laquelle la révision produit de l’effet.

Cette révision du loyer est plafonnée. Elle ne peut varier au-delà de l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et pour les autres activités (ILAT). Depuis 2014, l’augmentation du montant du loyer  ne peut être supérieure à 10% par an par rapport à l’année précédente.

Ex : un bail est signé en janvier 2012 avec un loyer mensuel de 1 000 €.  L’ILC, au  1er trimestre 2012, est de 107,01 et de 108,32 au 1er trimestre 2015 (chiffres de l’INSEE). On prend en compte l’indice en vigueur à la date de la révision précédente ou de la date de signature du bail (indice 2) et l’indice de la date de la révision (indice 1).

1ère révision triennale : loyer en cours * (indice 1/ indice 2) = loyer révisé

1000 * (108,32 / 107,01) = 1012,24 € –

Voilà le montant du loyer une fois la révision faite.

Attention : il n’est plus possible d’utiliser depuis 2014, l’ICC qui est l’indice trimestriel du coût de la construction.

S’il existe une variation de la valeur locative favorable à l’activité commerciale en raison de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le bailleur peut demander à ce que la révision du loyer dépasse l’indice de référence. Il en va de même s’il y a eu un changement d’activité tel qu’une déspécialisation. Toutefois, il n’est pass possible de dépasser les 10% de variation par rapport à l’année précédente.

Clause d’échelle mobile

Grâce à l’ajout d’une clause d’échelle mobile, le loyer sera révisé de manière systématique à la période déterminée par les parties et ce sans l’intervention du bailleur. Cette augmentation indexe le loyer sur la variation de l’indice de référence précédemment cité.

Attention : depuis 2014, il n’est pas possible que l’augmentation soit supérieure à 10 % du loyer de l’année précédente.

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