Loyer et charges locatives dans le contrat de location vide

Dans les contrats de location de logements vides et meublées, le montant du loyers et des charges est très réglementé. Depuis 5 ans de nombreuses lois ont renforcés l'encadrement des loyers pour les locations de logements vides.

Allez ici, pour connaitre le détail des lois Duflot - Alur - Macron.

Fixer le loyer d'un bail de logement vide

Augmentation du loyer : comment rédiger le bail ?

Le contrat de bail doit contenir une clause de révision afin de pouvoir effectuer une augmentation du loyer en cours de bail ou au
moment du renouvellement de celui-ci. Sans cette clause, aucune révision du bail ne sera possible.

L'augmentation du loyer ne peut être effectuée qu'annuellement et sans aller au-delà de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Il faut noter qu'il existe néanmoins une exception  : lorsque l'on a une sous-évaluation du loyer. Si le bailleur pense qu'il y a eu sous-évaluation de son bien alors il a la possibilité de proposer l'augmentation. Il doit alors faire la demande 6 mois avant la fin du bail en y ajoutant trois  loyers de référence se trouvant à proximité du bien.

Si dans les deux mois le locataire ne répond pas ou refuse alors le propriétaire peut engager une action en justice.

La réévaluation des loyer sous-évalué

La réévaluation de loyer peut amener à une sous évaluation. Dans un tel cas, le bailleur a la possibilité au moment du renouvellement du bail d'exiger une réévaluation du loyer.

Le bailleur doit alors faire une proposition au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifiée par acte d'huissier. Dans cette notification, le bailleur doit y ajouter:

• les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer ( 17-2-II de la loi de 1989)
• le montant du nouveau loyer proposé
• la liste des références ayant servi à le déterminer

A noter: le bailleur n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail lorsqu'il propose une réévaluation du bail.

Les "loyers de référence" sont les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires. Les logements proposés doivent donc être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques semblables et situés dans la même zone géographique.

Révision du loyer en cas de travaux dans les logements vides

Habituellement la révision du loyer n'est pas possible durant le bail. Exceptionnellement, le loyer peut être augmenté à la demande du bailleur en cours de bail, si celui-ci a effectué des travaux d'amélioration à ses frais. Il faut prévoir pour cela cette possibilité dans le bail de location ou alors intégrer un avenant au contrat de location.

Il faut alors que le bailleur fasse la demande auprès du locataire dans l'année suivant la date de révision. La révision prend effet à compter de sa demande.

Charges récupérables dans les contrats de location de logement vide

Les charges locatives récupérables

Les charges locatives, ou encore les charges récupérables, sont des dépenses qui ont été satisfaites par le bailleur et qui devront être remboursées par le locataire. Ces charges doivent être prévues dans le contrat de location (contrat de bail). Le bailleur doit justifier à quoi correspondent chacune des charges.

Liste des catégories de charges récupérables (liste non exhaustive) :

• Ascenseurs et monte-charge
• Installations individuelles
• Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
• Hygiène
• Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation

Le bailleur peut exiger un versement de provisions pour les charges tous les mois ou tous les trimestres ou alors le paiement des charges une fois par an. Si les charges sont réglées au moyen d'une provision, alors une régularisation annuelle devra venir ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.